2017五項重量級因素

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今年的除夕夜,筆者將在台北與父母以及全家族一起吃年夜飯,心裡非常開心,近十年了,筆者沒有與全家族一起圍爐,很期待。Okay, 轉回文章正題,上星期澤霖與幾位老客戶聚餐,其中高雄的李太太詢問我,有關今年 2017 大溫哥華房市的看法,筆者認為下述五項因素將會重量級的影響大溫哥華房地產走勢,在此與各位朋友一同分享與討論 :
油價
加拿大經濟與美國連鎖反應非常高,因此利率走勢長期與美國相同。在去年年底美國加息的背景下,加拿大本土的就業和工資增長表現也較為強勁。但短期內加拿大是否會跟隨美國加息,還取決於一個關鍵因素:油價。石油在加拿大經濟中佔重要的地位,加拿大的經濟景氣在很大程度上受到國際油價走勢的影響,最直接的表現是加元與油價的走勢具有高度相關性。如果石油價格今年上漲突出,加拿大很可能將在年內跟隨美國加息,因為房貸負擔增加從而對房價產生負面影響。
中國資金
其實,中國早在2015年已經超過美國,成為加拿大房產最大外資來源國。根據統計,近五年 加拿大房地產吸收了超過 600 億美元來自中國的投資,而溫哥華+多倫多 是這些中國資金的主要目的地。據商業地產公司 CBRE 統計,2016年度,大溫哥華吸收了全加拿大70%的國際地產投資。但自2016年年中以來,資金流入的趨勢由於中國的外匯管制和匯率變化等開始出現向下轉折的變化。同時,在2016年跨年夜深夜,中國外管局發布了關於匯款的嚴管規定,導致居住在加拿大的中國移民、中國留學生出現極度的擔憂,最實際的問題是,無論交學費還是居住生活,事實上,每年5萬美元的額度實在太少,而對於準備到大溫哥華購買房屋的中國新移民來說,更有一種不知所措的不安全感以及焦慮。加拿大銀行業普遍認為,預計 2017 年從中國流入加拿大房產的資金會日趨減緩甚至減少。
外國人買房交易稅
為了限制由外資推動的大溫哥華房價漲勢,卑詩省政府在去年8月份宣布對外資購房加收15%的購房稅。這一措施給大溫哥華房價澆了一盆冷水,在商言商,多了百分之15的購屋成本,大大降低了大溫哥華房產對外資的吸引力。受此影響,原本計劃進入大溫哥華房地產的海外資金開始改道,流向東岸的多倫多以及鄰近的美國西雅圖等地。
加幣 vs 人民幣的匯率變化
雖然,加元兌美元在過去數年一直處在弱勢低位,但自2016年年初開始,加元已經開始反彈,來自美國的資金在加拿大房地產的購買力將因此變弱。同時,加元對人民幣的匯率也持續走強,這將降低中國資金在加拿大房地產市場上的購買力。
收緊的房貸政策
早在2008年美國金融風暴,一牆之隔的美國因房地產市場全面潰敗的時候,加拿大的房產市場卻安然無恙。其主要原因加拿大的銀行在房地產的房貸放款方面非常保守。這一保守傾向,在這五年加拿大市場火熱的背景下,顯得非常沉著穩重,幾乎可以稱為不動如山。雖然目前加拿大央行仍將利率繼續保持在0.5%,但加拿大銀行已經率先對房地產貸款升息。其中,加拿大五大銀行的 道明銀行在去年11月就率先提高房貸利率,另外 加拿大皇家銀行緊隨其後升息。除了加息,各銀行對海外買家的首付比也在今年做了調整,房價超過150萬的自備款比例增加到50%。專家們預計,2017年加拿大五大銀行的房屋貸款政策,應該更趨保守以及嚴謹。

參考資訊

溫哥華太陽報 華爾街日報 溫哥華世界日報

作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖

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